Formalności i obowiązki przy zakupie mieszkania

Formalności i obowiązki przy zakupie mieszkania

Aby kupić mieszkanie na własność, trzeba dopełnić wszystkich niezbędnych formalności, a także odbyć spotkanie z notariuszem. Decydując się na kupno mieszkania z rynku wtórnego, musimy być świadomi, że czeka nas jeszcze do zapłaty podatek od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe opłaty pojawiają się również przy kupnie mieszkania na kredyt. Wynikają one ze zmiany lub z założenia treści hipoteki. Zobaczmy, jakie opłaty ciążą na kupującym, i do jakich instytucji trzeba się wybrać, aby dopełnić wszystkich formalności związanych z zakupem mieszkania.

Zakup mieszkania z rynku pierwotnego jest bardziej korzystny niż z rynku wtórnego. Dlaczego? Kupujący musi zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości, który odprowadzany jest przez notariusza. Wyjątkiem może być sytuacja, w której nieruchomość zostaje zakupiona od przedsiębiorcy, będącego podatnikiem VAT i sprzedającego mieszkanie ze stawką zwolnioną od podatku lub przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego.

Oprócz podatku kupujący musi ponieść jeszcze kilka wydatków związanych z zakupem mieszkania. Przede wszystkim musi zapłacić za usługę świadczoną przez notariusza, w której skład wchodzi 23% VAT od taksy notarialnej oraz wynagrodzenie dla notariusza za przygotowanie umowy sprzedaży. Wysokość taksy określona została w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. 2004 nr 148 poz. 1564) i wygląda następująco:

  • od wartości do 3000-100 zł,
  • 3000 zł do 10000 zł – 100 zł + 3% nadwyżki powyżej kwoty 3000 zł,
  • 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
  • 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
  • 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
  • 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
  • 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Jeśli chodzi o sporządzenie aktu notarialnego, który dokumentuje umowę, na mocy której lokal zostaje przeniesiony na nabywcę - maksymalna kwota wynosi połowę stawki wskazanej powyżej.

 

Czas na odbiór mieszkania

Gdy już całość kwoty za nieruchomość wpłynie na konto sprzedającego, kupujący może odebrać mieszkanie po uprzednim sprawdzeniu go i sfinalizowaniu transakcji podpisaniem protokołu zdawczo-odbiorczego, który powinien zawierać m.in. informacje na temat stanu liczników i inne uwagi dotyczące stanu mieszkania.

 

Formalności po zakupie mieszkania

Po zakupie mieszkania nie obędzie się bez dodatkowych opłat. Podatek PCC jest obowiązkowy do zapłaty i pojawia się w momencie ustanowienia hipoteki; stanowi 0,1% lub 19 zł.  Podatek wynosi 19 zł przy zabezpieczeniu wierzytelności o nieustalonej wartości (hipoteka kaucyjna), a 0,1% zabezpieczonej wierzytelności o ustalonej wartości (hipoteka zwykła). Typ hipoteki zdefiniowany powinien być w umowie kredytowej, w części określającej obowiązkowe zabezpieczenie spłaty kredytu.

Płacąc podatek PCC, warto dowiedzieć się, czym jest wartość rynkowa nieruchomości (art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 09.09.2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych Dz.U. Nr 86, poz. 959 tekst ujedn.).

Opłaty dokonuje się w urzędzie skarbowym w przeciągu 14 dni od chwili nabycia nieruchomości. W sytuacji, gdy podatnik sam nie ocenił wartości nieruchomości lub gdy wartość określona przez podatnika nie jest równoznaczna z wartością rynkową, organ podatkowy może wezwać podatnika do kolejnego określenia jego wartości w terminie 14 dni. Gdyby jednak podatnik pomimo wezwania nie dokonał ponownego ustalenia wartości mieszkania, wówczas organ podatkowy wykonuje samodzielnie wycenę, biorąc pod uwagę opinię rzeczoznawcy. Jeśli okazałoby się, że różnica pomiędzy wartością podaną przez podatnika a tą podaną przez rzeczoznawcę przekracza 33%, wówczas koszt za sporządzenie opinii rzeczoznawcy i biegłego poniesie kupujący. W nielicznych przypadkach podatnik zostaje zwolniony od ww. opłaty, np. jeśli wykaże, że cena mieszkania została obniżona ze względu na złą lokalizację, zły stan techniczny itd.

Gdy już odwiedzimy urząd skarbowy, w dalszej kolejności powinniśmy skierować się do urzędu miasta lub gminy w celu poinformowania o nowym właścicielu mieszkania i w celu uzyskania meldunku na stałe. Jeśli na dowodzie osobistym i prawie jazdy widnieje stare zameldowanie, należy złożyć wniosek o ich zmianę.

Następnie udajemy się do zakładu energetycznego i gazowni w celu przepisania rachunków na nowego właściciela.

O nowym miejscu zamieszkania warto poinformować bank, zakład pracy i inne instytucje.

 

Artykuł został przygotowany przez redakcję Wasilewski Developer.