Inwestycje pod wynajem

Inwestycje pod wynajem

W Polsce obowiązują rekordowo niskie stopy procentowe Narodowego Banku Polskiego, które zostały ustalone w marcu 2015 roku przez Radę Polityki Pieniężnej. Główna stopa referencyjna wynosi 1,5%, co sprzyja zaciąganiu tanich kredytów w bankach i podejmowaniu inwestycji w nieruchomości na wynajem.

Większe zakupy

Inwestorzy posiadający gotówkę na zakup mieszkania z przeznaczeniem na wynajem i czerpanie z tego tytułu korzyści finansowych w długim okresie czasu, mogą obecnie bez większych problemów zaciągnąć kredyt hipoteczny w banku i kupić dwie nieruchomości. Kredyty tego rodzaju mają dziś niskie oprocentowanie i pozwalają na zwiększenie skali inwestycji. Inwestor musi jednak w takim przypadku podjąć ryzyko zakupu na kredyt i poniesienia dodatkowych kosztów w postaci opłat okołokredytowych oraz odsetek przez cały okres kredytowania.

 

Opłacalność inwestycji w dwa mieszkania na wynajem

Serwis Home Broker i doradca finansowy Open Finance przeanalizowały oferty najmu w serwisie Domiporta.pl, wysnuwając na tym podstawie wnioski dotyczące oczekiwanej rentowności netto inwestycji w mieszkania na wynajem. Wynosi ona obecnie 4,72 proc. Oznacza to, że kupując mieszkanie za 362 tys. zł, po opłaceniu podatku i czynszu otrzymamy dochód roczny 17,1 tys. zł, czyli przez kolejne 10 lat będzie to 171 tys. zł - zakładając, że mieszkanie będzie wynajęte tylko przez 10,5 miesiąca średnio w ciągu roku.

Na zakup dwóch mieszkań na wynajem po 362 tys. zł każda, potrzebne będzie inwestorowi pożyczenie z banku około 380 tys. zł, bowiem będzie on musiał ponieść koszty prowizji i ubezpieczenia kredytu. Wynajmując kredytowane i kupione na własność mieszkanie można zarobić, o ile kredyty nie podrożeją w drastyczny sposób. Według Home Broker, największe zyski jest w stanie wypracować inwestor, który zaciągnie kredyt na 10 lat. Serwis przyjął do wyliczeń dochodu z tytułu wynajmu koszty odsetek kredytowych liczonych według średniego oprocentowania rzędu 4,2 proc. w skali roku. Obecnie jest ono niższe, ale trudno oczekiwać, że stawka WIBOR w wysokości mniej niż 1,7 proc. zostanie utrzymana przez dłuższy czas. Po 10 latach inwestor po odliczeniu kosztów związanych z obsługą zadłużenia otrzyma dochód w wysokości 202,5 tys. zł. To o 18,5 proc. więcej niż przy dochodzie z wynajmu jednego mieszkania. Nadwyżka w ujęciu procentowym dochodu zmniejszy się przy wydłużeniu okresu kredytowania - do 17 proc. przy kredycie na 20 lat i do 13 proc. przy kredycie na 30 lat.

 

Ryzyko inwestycyjne

Wyższe zyski z tytułu zakupu i wynajmu dwóch mieszkań wiążą się z koniecznością poniesienia przez inwestora wyższego ryzyka związanego z potencjalnymi problemami w znalezieniu najemców. Im dłużej mieszkania będą stały puste, tym rentowność inwestycji będzie niższa. W skrajnych przypadkach może dojść do sytuacji, w których stanie się ona nieopłacalna. Ryzykiem są też zmieniające się stopy procentowe. Od początku 2015 roku pozostają one na rekordowo niskim poziomie, ale prawdopodobnie zaczną rosnąć, przez co zmniejszy się przychód z tytułu najmu. Im krótszy czas trwania okresu kredytowania, tym mniejsze ryzyko takiej zmiany stóp NBP.