Na co należy zwrócić uwagę przy zakupie domu od dewelopera?

Na co należy zwrócić uwagę przy zakupie domu od dewelopera?

Posiadanie własnego kąta jest naturalną potrzebą każdego człowieka. Każdy chciałby mieć miejsce, do którego będzie mógł wrócić i się zrelaksować. Jednak nie każdego stać na taki luksus. Ceny domów wahają się od 200000 zł do nawet kilku milionów złotych.

Wszystko zależy od tego, czy jest to dom wolnostojący, bliźniak czy dom w zabudowie szeregowej. Na cenę domu wpływa również to, czy otrzymujemy stan surowy czy wykończony. Zakup mieszkania czy domu to zawsze poważna i kosztowna inwestycja. Nie należy tego robić zbyt pochopnie i pod wpływem emocji. Wiele osób, oglądając pierwsze nieruchomości, traci głowę i nie skupia się na tym, co najważniejsze, czyli na prawnych i technicznych aspektach nieruchomości.

 

Lokalizacja

Poszukiwanie wymarzonego kąta zaczyna się od przejrzenia lokalnych ofert. Zazwyczaj osoba zainteresowana przegląda ogłoszenia w Internecie. Na tym etapie rozważa się, które lokalizacje będą atrakcyjne z punktu widzenia dojazdu do pracy; ważne jest też bliskie sąsiedztwo szkół i przedszkoli, jeśli potencjalny nabywcy są już szczęśliwymi rodzicami lub planują powiększenie rodziny. Zwraca się uwagę na to, czy w pobliżu znajdują się lokale handlowo-usługowe, placówki medyczne, przystanek komunikacji miejskiej lub lokalnego przewoźnika. Wybór lokalizacji to oczywiście dopiero pierwszy etap. Przed nami cała przeprawa przez zawiłe formalności. W dalszej części artykułu dzięki życzliwości Pana Dariusza z firmy ecco-dom.com.pl dowiemy się, na co zwrócić uwagę podczas pierwszych rozmów z biurem nieruchomości czy deweloperem, a także o czym należy pamiętać przy odbieraniu wymarzonego domu z rąk dotychczasowego właściciela.

 

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Jeśli zapoznałeś się z ofertą lokalnych deweloperów i jesteś już zainteresowany konkretnymi inwestycjami, to warto wybrać się do urzędu gminy lub zaczerpnąć informacji w sieci na temat miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. MPZP to dokument planistyczny, który wskazuje inwestycje zatwierdzone przez gminę. Dzięki niemu dowiesz się, czy w pobliżu Twojej wymarzonej nieruchomości na miejscu pięknej łąki lub na skraju lasu ma powstać nowa droga, obwodnica, linia kolejowa, oczyszczalnia ścieków czy jakiś biurowiec. Pamiętaj, że planowane w pobliżu nieruchomości lub na terenie gminy inwestycje mogą podnieść lub obniżyć komfort mieszkania w danej lokalizacji, co również będzie miało swoje odzwierciedlenie w wartości nieruchomości w przyszłości.

 

Spotkanie z deweloperem

Jeśli oferta dewelopera wyda ci się atrakcyjna, sprawdź, co tak naprawdę  oferuje on w cenie mieszkania. Jakich materiałów używa podczas budowy? Może być tak, że piękna inwestycja i wizja wymarzonego spokojnego osiedla cię skusi, a później okaże się, że rzeczywistość jest całkiem inna i na przykład nie będzie drogi i jej oświetlenia, które tak pięknie prezentowały się na wizualizacjach przedstawionych przez dewelopera, a do tego w sąsiedztwie powstanie wysypisko śmieci! Nie bój się zadawać pytań. Zakup inwestycji często wiąże się z kredytem na długie lata, więc trzeba wybrać rozsądnie. Podczas rozmowy najpierw wysłuchaj oferty, zadawaj pytania i poproś o okazanie dokumentów i umowy. Może się okazać, że zbyt niska cena domu w przyszłości pociągnie za sobą dodatkowe koszty.

 

Odwiedź osiedle

Jeżeli w dalszym ciągu uważasz, że oferta jest atrakcyjna, pamiętaj, że w każdej chwili możesz wybrać się na plac budowy i zobaczyć mieszkanie pokazowe (w zależności od tego, na jakim etapie jest inwestycja). Zapoznaj się z okolicą, zobacz, co oferuje, przyjrzyj się wcześniejszym budynkom (o ile już powstały). Zwróć uwagę na drogi dojazdowe, usytuowanie ogrodów, osiedlową infrastukturę, a także rzędne wysokości i sposoby odwodnienia terenu. Jeżeli się na tym nie znasz, zasięgnij języka u fachowca. Kupno wymarzonego lokum należy dobrze przemyśleć. Nie ma tutaj miejsca na wątpliwości i potknięcia. Może się okazać, że kupisz dom usytuowany na depresji, co będzie groziło zalewaniem terenu. Zawsze możesz porozpytywać mieszkańców osiedla o miejscowe warunki mieszkalne.

 

Formalności

Zdecydowałeś się na zakup konkretnej nieruchomości. Na tym etapie warto jest podpisać z deweloperem umowę przedwstępną (rezerwacyjną). Umowa ta zabezpiecza cię na czas załatwienia wszelkich niezbędnych formalności. Jest ona gwarancją tego, że deweloper nie sprzeda domu innej osobie, kiedy Ty będziesz załatwiać na przykład kwestie związane z uzyskaniem kredytu. Podpisanie takiej umowy wiąże się z uiszczeniem zadatku sprzedającemu. Wysokość zadatku nie jest regulowana prawnie, jest ustalana między stronami. Zadatek ma być rekompensatą za niedotrzymanie warunków umowy przez jedną ze stron. W przypadku zerwania umowy przez kupującego zadatek przepada. W przypadku niedotrzymania warunków umowy przez dewelopera jest on zobowiązany do zwrotu zadatku w podwójnej kwocie lub kwocie ustalonej przez strony. W przypadku zawarcia umowy zadatek jest zaliczany na poczet ceny.

 

Kredyt

Po podpisaniu umowy rezerwacyjnej należy przystąpić do zaciągnięcia kredytu. Można tutaj działać na własną rękę i zgłosić się do wybranych banków, można też skorzystać z oferty doradcy finansowego. Wielu deweloperów współpracuje z jakimś doradcą, co zwalania kupującego z konieczności ponoszenia dodatkowych opłat za jego pomoc przy załatwieniu kredytu. Bank weryfikuje twoją zdolność kredytową na podstawie umowy rezerwacyjnej lub prospektu informacyjnego wystawionego przez dewelopera. Konieczne będzie również przedstawienie zaświadczenia o dochodach. Oczywiście warto złożyć dokumenty w kilku bankach i zobaczyć, która oferta będzie najkorzystniejsza.

 

Umowa kupna-sprzedaży

Po otrzymaniu kredytu następuje podpisanie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Umowa taka ze względu na jej obszerność powinna być udostępniona kupującemu odpowiednio wcześniej, aby mógł zapoznać się z warunkami transakcji. Umowa zawierana jest u notariusza, bowiem przepisy prawa nakazują, aby miała ona formę aktu notarialnego. Podpisanie umowy kupna sprzedaży w formie aktu notarialnego wiąże się z dodatkowymi opłatami, takimi jak:

  • taksa notarialna,
  • opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej,
  • podatek od czynności cywilnoprawnych.

 

Inne formalności

Zakup domu - niezależnie od tego, czy na rynku pierwotnym, czy też wtórnym - zawsze wiąże się z przepisaniem umów o dostawie mediów, czyli wody, energii elektrycznej i gazu. Dodatkowo w przypadku rynku wtórnego dochodzi jeszcze telewizja, internet i telefon.

 

Odbiór mieszkania

Do odbioru mieszkania warto się dobrze przygotować. Nie rób tego na szybko, bo niektóre usterki w przyszłości mogą cię dużo kosztować. Kilka praktycznych rad:

  1. Na odbiór mieszkania weź miarkę (taką na 5m), poziomicę (minimum 1 m) i stalowy kątownik, który pozwoli ci sprawdzić, czy wszystkie kąty w mieszkaniu są proste.
  2. Nie zapomnij zabrać umowy wraz ze wszystkimi załącznikami. Masz tam projekt mieszkania. Z projektu wyczytasz, gdzie powinieneś mieć gniazdka elektryczne, podłączenia na wannę, pralkę, sedes, umywalkę i zlew.
  3. Powierzchnia - zacznij od zweryfikowania powierzchni swojego domu. Może być ona, w zależności od przyjętych zapisów umowy, liczona z tynkiem lub bez.
  4. Ściany - muszą być proste, pozbawione nierówności i pęcherzyków. Opukaj tynk, żeby sprawdzić, czy nie odpada. Zwróć uwagę na to, czy ściany nie są grubiej otynkowane w narożach, na stykach ścian i na stykach ścian z sufitem. Aby uniknąć niespodzianek, należy sprawdzać pion oraz poziom ścian.
  5. Sprawdź podłogę - szczególną uwagę zwróć na to, czy jest równa i pozioma i czy przypadkiem nie ma więcej wylewki w narożnikach i przy ścianach. Możesz do tego użyć poziomicy i piłki. Jeżeli będą jakieś uchybienia, piłeczka na pewno je wskaże. Po co masz się później męczyć przy układaniu parkietu? Podłogę powinno się sprawdzić również pod kątem grubości wylewki. Ta ostatnia powinna mieć ok. 5 cm, aby zachowana była prawidłowa izolacja termiczna. Pomiar grubości wymaga wywiercenia dziury w podłodze. Oczywiście sprawdzamy to tylko w przypadku domów i mieszkań wyłącznie na parterze.
  6. Drzwi wewnętrzne i zewnętrzne - oczywiście drzwi, podobnie jak okna, powinny się swobodnie otwierać i zamykać. Warto sprawdzić, czy nie mają rys i nie są poobijane.
  7. W przypadku drzwi warto przeprowadzić test szczelności - włożyć kartkę papieru między skrzydło i ościeżnicę, zamknąć drzwi i pociągnąć papier. Jeśli uda ci się go wyciągnąć, to znaczy, że drzwi są nieszczelne. Podobny test można przeprowadzić z oknem.
  8. Okna i drzwi balkonowe - najczęściej problem tkwi w ich złym osadzeniu. Zwróć uwagę na to, czy szyby nie są porysowane lub pęknięte, czy okno otwiera się płynnie, czy wymaga dodatkowej regulacji, a także czy rama okna została wyczyszczona.
  9. Grzejniki - jeżeli zostały zamontowane, należy sprawdzić, czy nie są porysowane lub obite.
  10. Balkon - tutaj również przyda Ci się piłka, tym razem powinna ona jednak się przemieszczać. Podłoga na balkonie powinna być wykonana tak, aby umożliwiała spadek i odpływanie wody pochodzącej z opadów atmosferycznych.
  11. Dach - przez dach ulatuje najwięcej ciepła, więc warto zadbać o to, aby był prawidłowo ocieplony. Sprawdź, jakie technologie zastosowano przy jego wykonaniu i czy są one zgodne z tym, co jest zapisane w umowie.

 

Jak widzisz, wiele czynników ma wpływ na cenę nieruchomości. Nie da się w dobrej cenie dostać dużej działki, wielkiego ogrodu, garażu i miejsca postojowego. Zastanów się, na czym deweloper chciał zaoszczędzić. Pamiętaj: im niższa cena nieruchomości, tym niższy standard wykonania i gorsza jakość materiałów. Podsumowując, tani dom zazwyczaj wiąże się z ukrytymi kosztami. Mogą się one wiązać np. z koniecznością ogrodzenia posiadłości lub wyłożenia kostki pod miejsce postojowe. Dlatego czytaj umowy i nie bój się o nic pytać.

 

Niniejszy tekst został opracowany na podstawie rozmowy z Panem Dariuszem, deweloperem ECCO DOM, który skończył kolejny etap budowy energooszczędnych domów na sprzedaż w Łaziskach Górnych. Więcej informacji na temat jego inwestycji znajdziesz na stronie http://ecco-dom.com.pl/