Zakup mieszkania

Zakup mieszkania

Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych życiowych decyzji. Nieliczni dysponują gotówką, zdecydowana większość decyduje się na wzięcie kredytu hipotecznego, który może okazać się dla niektórych dość skomplikowany.

1. Spotkanie z doradcą finansowym
Zanim rozpoczniemy poszukiwania naszego wymarzonego domu, spotkajmy się z doradcą finansowym i sprawdźmy swoją zdolność kredytową. Kiedy ją poznamy, będziemy w stanie określić, na jaki wydatek możemy sobie pozwolić. Poza tym doradca sprawdzi oferty wszystkich banków. Zostaniemy poinformowani o maksymalnej zdolności kredytowej, kosztach i wysokości rat kredytu, o czasie uzyskania decyzji kredytowej oraz o tym, jakie dokumenty powinniśmy przygotować do złożenia wniosku o kredyt.
 
2. Wybór mieszkania
Jeśli już znamy swoją zdolność kredytową i mamy wgląd we wszystkie koszty, możemy przystąpić do poszukiwań. Na samym początku należy określić swoje priorytety: czy ma być to mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego, w jakiej lokalizacji ma się znajdować, jakie są nasze preferencje co do infrastruktury. Po określeniu swoich oczekiwań możemy zacząć od przeglądania portalów ogłoszeniowych lub od skierowania się do biur nieruchomości, które przygotują oferty dopasowane do naszych potrzeb i przeprowadzą nas przez proces kupna-sprzedaży. Doświadczenie i wiedza pośrednika mogą być pomocne zwłaszcza wtedy, gdy decydujemy się na zakup nieruchomości z rynku wtórnego.
 
3. Umowa przedwstępna
Gdy już zdecydowaliśmy się na odpowiednie dla siebie mieszkanie, to kolejnym krokiem jest podpisanie umowy przedwstępnej lub deweloperskiej (rodzaj umowy zależy od rynku, na jaki się zdecydowaliśmy). Jeżeli nasze poszukiwania trwały długo, wskazane byłoby ponowne skontaktowanie się z doradcą kredytowym w celu weryfikacji i potwierdzenia zdolności kredytowej, bo może okazać się, że w bankach pojawiły się nowe oferty, których nie wzięliśmy wcześniej pod uwagę. Ponadto doradca zasugeruje, jakie terminy i zapisy powinny znaleźć się w umowie. Ważne, aby zmieścić się w czasie z uzyskaniem decyzji i podpisać umowę chroniącą interesy kupującego nieruchomość.
 
4. Złożenie wniosków kredytowych
Po zawarciu umowy przedwstępnej powinniśmy udać się na spotkanie z doradcą, aby złożyć wnioski kredytowe, które trafiają do kilku banków jednocześnie, po czym następuje ich weryfikacja. Powinniśmy również dostarczyć doradcy resztę dokumentów, takich jak zaświadczenie o dochodach, wyciągi z rachunku, w przypadku działalności gospodarczej PIT, a także dokumenty uzasadniające cel zaciągnięcia kredytu.
 
5. Analiza złożonego wniosku kredytowego przez bank
 Analiza może trwać od dwóch do sześciu tygodni w zależności do banku. Może się zdarzyć, że doradca poprosi nas o dodatkowe dokumenty potrzebne do podjęcia decyzji. Analiza wniosku składa się z trzech części:
– ekonomicznej: badana jest zdolność kredytowa, scoring klienta i jego historia kredytowa w BIK,
– prawnej: badane są kwestie prawne danej nieruchomości,
– technicznej: dokonuje się wyceny nieruchomości oraz oceny zabezpieczenia dla banku.
Gdy przeprowadzana jest analiza, rzeczoznawca wycenia nieruchomość we współpracy bankiem i dołącza zewnętrzny operat szacunkowy. Jeśli przejdziemy pomyślnie przez wszystkie trzy etapy, otrzymamy pozytywną decyzję kredytową.  
 
6. Pozytywne rozpatrzenie wniosku kredytowego i wybór banku
Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku musimy podjąć decyzję, który bank wybrać. Tutaj kluczową rolę odgrywa doradca, który przedstawi i omówi warunki każdej oferty, co powinno ułatwić dokonanie wyboru. Czasami przed podpisaniem umowy doradca wyjaśnia wzmianki figurujące w księdze wieczystej, które w międzyczasie się pojawiły, jak również inne zapisy. Po spełnieniu wszystkich warunków bank przygotowuje umowę, a doradca omawia ją szczegółowo. Na dalszym etapie należy udać się do banku, aby złożyć na dokumencie swój podpis.
 
7. Umowa przeniesienia własności
Gdy już podpiszemy umowę kredytową, musimy spełnić warunki niezbędne do uruchomienia kredytu. Jeżeli wybraliśmy nieruchomość z rynku pierwotnego, to uruchomienie kredytu odbywa się najczęściej w transzach przed zawarciem umowy przenoszącej własność nieruchomości. Zupełnie inaczej jest w przypadku rynku wtórnego, gdyż kredyt uruchamiany jest po przeniesieniu własności. 
Doradca powinien przypomnieć o dalszych warunkach po uruchomieniu kredytu, m.in. o dostarczeniu aktu notarialnego do banku (w przypadku rynku pierwotnego), o podtrzymaniu umowy ubezpieczenia nieruchomości na cały okres kredytowania, a także o konieczności dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej.  
Pierwsza rata zaciągniętego kredytu powinna wpłynąć na konto banku w ciągu min. 15 dni od daty podpisania umowy, jakkolwiek zwykle trwa to około miesiąca.
Jeżeli wybraliśmy rynek pierwotny, to pierwsze raty będą ratami odsetkowymi od uruchomionej kwoty kapitału do momentu uruchomienia całej kwoty kredytu.
Na rynku pierwotnym klucze otrzymujemy dopiero po wpłacie całej kwoty za mieszkanie, ale przed podpisaniem aktu notarialnego. Na rynku wtórnym natomiast - po akcie notarialnym i zapłacie za mieszkanie.
 

Artykuł przygotowany został przez redakcję dewelopera mieszkań w Ełku i Grajewie.